I nomi, i luoghi precisi e i dettagli sono di fantasia: il caso è ricostruito per spiegare le regole, non riguarda persone reali.
La situazione
Giuseppe, Carmela e Luigi hanno ereditato dal padre due ettari di terreno agricolo ad Acerra. Una società energetica propone di costituire un diritto di superficie per trent’anni, con un canone annuo interessante, per realizzare un impianto fotovoltaico. Luigi preferirebbe vendere la sua parte e chiudere la questione; gli altri due sono favorevoli. La società ha fretta e porta già la sua bozza di contratto.
Primo ostacolo: il terreno è in zona agricola
La prima cosa che abbiamo chiesto è stato il certificato di destinazione urbanistica. Il terreno era classificato come zona agricola nel piano regolatore. Dal decreto legge 63/2024 (il “decreto Agricoltura”) nelle zone agricole è vietato installare nuovi impianti fotovoltaici con i moduli appoggiati a terra, salvo alcune eccezioni: l’agrivoltaico, le comunità energetiche, i progetti del PNRR, le cave e poche altre. La Corte costituzionale, con la sentenza n. 127 del 16 luglio 2026, ha confermato che il divieto è legittimo, e ha precisato che conta la classificazione urbanistica del terreno, non l’uso che se ne fa in quel momento.
La società ha quindi rivisto il progetto: un impianto agrivoltaico, con i moduli sollevati da terra, che consente di continuare a coltivare il fondo. Un progetto diverso, che doveva ancora ottenere le autorizzazioni.
La soluzione: prima l’opzione, poi la superficie
Firmare subito un diritto di superficie trentennale, senza sapere se l’impianto sarebbe stato autorizzato, avrebbe vincolato il terreno per niente. Abbiamo proposto un contratto di opzione: i tre fratelli si impegnano a costituire il diritto di superficie alle condizioni già concordate, e la società può esercitare l’opzione entro un termine, solo se ottiene le autorizzazioni. Per il periodo di attesa la società paga un corrispettivo. Se l’autorizzazione non arriva, il terreno torna libero.
Secondo ostacolo: tre proprietari, una sola firma non basta
Per costituire un diritto reale su un bene comune serve il consenso di tutti i comproprietari (art. 1108, terzo comma c.c.). Luigi, parlandone, ha capito che il canone valeva più di una vendita frettolosa della sua quota, e ha deciso di restare. Nell’atto il canone è stato ripartito in parti uguali, con pagamento diretto a ciascuno.
Prima dell’atto c’era anche un passaggio da sistemare: i fratelli non avevano mai trascritto l’accettazione dell’eredità del padre. L’abbiamo fatto, perché senza quel passaggio nei registri immobiliari il loro titolo non era completo, e la banca della società lo avrebbe notato.
Cosa c’è nel contratto definitivo
- durata di trent’anni, con canone rivalutato ogni anno;
- obbligo per la società di smontare l’impianto e ripristinare il terreno alla scadenza, garantito da una fideiussione;
- servitù di passaggio e di elettrodotto per i cavi, descritte su planimetria;
- regole sulla coltivazione del fondo sotto i moduli, che è la condizione dell’agrivoltaico;
- cosa succede se la società cede l’impianto o se i fratelli vendono il terreno.
Per le imposte sull’atto e sui canoni, e per il confronto fra vendere, affittare e concedere la superficie, rimandiamo agli articoli sul diritto di superficie per il fotovoltaico e sul terreno agricolo e fotovoltaico a terra.
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Fonti
- Corte costituzionale, sentenza n. 127 del 16 luglio 2026 – cortecostituzionale.it; commento – lavoripubblici.it
- D.L. 15 maggio 2024, n. 63, art. 5 (divieto di fotovoltaico a terra nelle zone agricole e sue eccezioni) – prima lettura dell’art. 5
- Codice civile, artt. 952 (superficie), 1108 (atti di disposizione del bene comune), 1331 (opzione), 2648 (trascrizione dell’accettazione) – normattiva.it
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