Come funziona questa rubrica
Situazioni che in Studio capitano davvero, raccontate come casi tipo: nomi, quartieri e cifre sono di fantasia, i passaggi e le regole sono quelli veri. Serve a farti vedere in anticipo cosa succede in una pratica come la tua. Il numero esatto per il tuo caso te lo diamo con un preventivo scritto. La guida completa sull’argomento è Accordo di mediazione e autentica del notaio: quando serve e come si fa.
Il nodo: «o mi dà la mia parte o andiamo in tribunale»
Alla morte del padre, la casa di Bacoli, in zona Cappella, è andata per metà a ciascuna delle figlie, Anna e Lucia, con l’usufrutto alla madre Concetta per testamento. Anna ci vive con la madre e la assiste; Lucia vive a Monte di Procida e da tre anni chiede «la sua parte». La casa vale 150.000 euro. L’avvocato di Lucia ha preparato la causa di divisione; quello di Anna ricorda che prima serve la mediazione, obbligatoria per le divisioni e le successioni (art. 5, comma 1, D.Lgs. 28/2010). Prima del primo incontro, gli avvocati chiedono allo Studio cosa serve perché un accordo, se ci sarà, valga davvero e si possa trascrivere.
Cosa abbiamo trovato nei controlli
Un accordo in mediazione che trasferisce una casa è un contratto immobiliare a tutti gli effetti: il notaio che autentica le firme risponde delle stesse verifiche di un rogito. Le abbiamo fatte prima dell’incontro, non dopo.
- Provenienza e trascrizioni: successione del padre presentata, ma accettazione dell’eredità mai trascritta da nessuna delle due sorelle; usufrutto di Concetta trascritto con il testamento pubblicato. Abbiamo previsto di far risultare e trascrivere l’accettazione tacita nell’atto in esecuzione dell’accordo.
- Ipoteche e pignoramenti: nessuno, sulle sorelle e sulla madre; visura catastale e planimetria conformi, titolo edilizio del 1972, attestato di prestazione energetica da rifare perché scaduto.
- I valori: casa 150.000 euro; usufrutto di Concetta, 78 anni, valutato con i coefficienti fiscali in vigore in circa 30.000 euro; nuda proprietà 120.000, quindi la quota di Lucia vale 60.000 euro.
- La forma: perché l’accordo si possa trascrivere, la firma del verbale deve essere autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato (art. 11 D.Lgs. 28/2010): il notaio interviene all’incontro conclusivo, o riceve subito dopo l’atto che dà esecuzione all’accordo con tutte le menzioni di legge.
- Il fisco: il verbale di accordo è esente da imposta di registro entro il limite di valore di 100.000 euro, e con esso sono esenti imposte ipotecaria e catastale, bollo e tasse ipotecarie (già art. 17, comma 3, D.Lgs. 28/2010, oggi art. 191 D.Lgs. 123/2025; Agenzia delle Entrate, risposta 235/2020); oltre la soglia si paga sull’eccedenza. Alle parti spetta inoltre il credito d’imposta sull’indennità pagata all’organismo (art. 20 D.Lgs. 28/2010).
La soluzione, un pezzo alla volta
L’accordo. Tre incontri, gli ultimi due con il notaio presente su richiesta delle parti. Lucia cede ad Anna la sua metà della nuda proprietà per 60.000 euro, pagati con un mutuo di Anna già deliberato (la banca ha accettato di iscrivere ipoteca sull’intero, dopo la consolidazione); Concetta rinuncia all’usufrutto, così la piena proprietà si consolida in Anna, e in cambio Anna si obbliga per iscritto ad assisterla e a garantirle l’abitazione nella casa; Lucia rinuncia a ogni pretesa sui frutti e sulle spese dal 2023, Anna rinuncia a chiedere il rimborso delle spese sostenute per la casa. Tutto nel verbale, con la clausola che ciascuna rinuncia è fatta a fronte delle altre.
L’autentica e le menzioni. Il notaio ha autenticato le firme sul verbale davanti al mediatore, con il testo dell’accordo che contiene ciò che un atto deve contenere: dati catastali, menzioni urbanistiche, conformità catastale, attestato energetico, mezzi di pagamento, accettazione tacita dell’eredità. Senza queste menzioni l’accordo sarebbe stato nullo o intrascrivibile come qualunque contratto immobiliare.
Trascrizione e imposte. Trascrizione della cessione di quota e dell’accettazione tacita, annotazione dell’estinzione dell’usufrutto per rinuncia, voltura catastale, iscrizione dell’ipoteca della banca di Anna. Valore complessivo dell’accordo 90.000 euro (60.000 la quota, 30.000 l’usufrutto): sotto i 100.000, quindi registro esente, ipotecaria e catastale esenti, bollo esente. La rinuncia gratuita di Concetta all’usufrutto a favore della figlia rientra nella franchigia di un milione dell’imposta di donazione. Entrambe le sorelle hanno recuperato il credito d’imposta sull’indennità di mediazione nella dichiarazione dei redditi.
Se fosse andata male. Se Lucia non si fosse presentata, il verbale negativo avrebbe aperto la strada alla causa, con il giudice che può tener conto della mancata partecipazione (art. 12-bis D.Lgs. 28/2010). Se l’accordo avesse superato i 100.000 euro, si sarebbe pagato il registro sull’eccedenza, con il prezzo-valore sulla quota abitativa.
Esito, tempi e costi
Esito. Accordo di mediazione con cessione di quota, rinuncia all’usufrutto e rinunce reciproche, autenticato dal notaio e trascritto; casa in piena proprietà ad Anna con mutuo, 60.000 euro a Lucia, assistenza garantita a Concetta; registro, ipotecaria, catastale e bollo esenti; credito d’imposta sull’indennità per entrambe.
Tempi. Dal deposito della domanda di mediazione alla trascrizione: quattro mesi. Due settimane per visure e controlli prima del primo incontro, tre incontri in dieci settimane, il resto per il mutuo di Anna e l’attestato energetico.
Costi. Onorario di massima dello Studio per l’autentica del verbale di accordo con le menzioni di legge, la trascrizione e la voltura, su un valore di 90.000 euro: circa 1.290 euro, oltre IVA e contributi; imposte esenti (art. 191 D.Lgs. 123/2025). Le visure preventive, l’attestato energetico, il mutuo di Anna (atto a parte, con imposta sostitutiva dello 0,25 per cento) e l’indennità dell’organismo di mediazione, in parte recuperabile come credito d’imposta, sono voci separate del preventivo scritto.
Cosa puoi imparare da questo caso
- Per divisioni e successioni la mediazione è obbligatoria: non è un passaggio a vuoto, è il posto dove l’accordo costa meno e vale come un atto.
- Un accordo che trasferisce una casa si trascrive solo con la firma autenticata dal notaio (art. 11 D.Lgs. 28/2010), che fa gli stessi controlli di un rogito: provenienza, ipoteche, catasto, urbanistica.
- Le rinunce (all’usufrutto, ai frutti, ai rimborsi) si scrivono nel verbale come corrispettivo l’una dell’altra: così reggono anche fiscalmente.
- Fino a 100.000 euro di valore l’accordo è esente da registro, ipotecaria, catastale e bollo; oltre, si paga sull’eccedenza. In più, il credito d’imposta sull’indennità.
- Portare il notaio al tavolo prima dell’incontro conclusivo evita accordi «belli» ma intrascrivibili.
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Domande frequenti su questo caso
Il verbale di mediazione basta per intestarmi la casa?
No, da solo no. Perché l’accordo si trascriva nei registri immobiliari le firme devono essere autenticate da un notaio (art. 11 D.Lgs. 28/2010) e il testo deve contenere le menzioni obbligatorie di un atto immobiliare: dati catastali, urbanistica, conformità, attestato energetico.
Quanto si paga di imposte su un accordo di mediazione con trasferimento di casa?
Fino a 100.000 euro di valore l’accordo è esente da imposta di registro, e sono esenti anche ipotecaria, catastale, bollo e tasse ipotecarie (art. 191 D.Lgs. 123/2025). Sulla parte eccedente si pagano le imposte ordinarie. Alle parti spetta anche un credito d’imposta sull’indennità versata all’organismo.
La rinuncia all’usufrutto della mamma è tassata?
Se è gratuita, è trattata come una donazione: tra madre e figlia rientra nella franchigia di un milione di euro, quindi senza imposta. Se fatta in mediazione, le imposte ipotecaria e catastale sono esenti nei limiti dell’art. 191 D.Lgs. 123/2025.
Fonti per verificare
- Art. 5, art. 11, art. 12-bis e art. 20 D.Lgs. 28/2010 (mediazione obbligatoria, autentica, mancata partecipazione, credito d’imposta), come riformati dal D.Lgs. 149/2022 – normattiva.it
- D.Lgs. 123/2025, art. 191 (esenzione da registro fino a 100.000 euro per gli accordi di mediazione, già art. 17 D.Lgs. 28/2010), in vigore dal 1° gennaio 2026 – normattiva.it
- Agenzia delle Entrate, risposta a interpello 235 del 31 luglio 2020 (accordo di mediazione con trasferimento immobiliare: esenzione da ipotecaria e catastale) – agenziaentrate.gov.it
- Art. 1350, art. 2643, art. 2703 (autentica), artt. 978 ss. (usufrutto), art. 476 e art. 2648 c.c. – normattiva.it
- Art. 46 D.P.R. 380/2001 e art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985 (menzioni urbanistiche e conformità catastale anche negli accordi di mediazione) – normattiva.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Guide per il cittadino e Ministero della Giustizia, mediazione civile – giustizia.it
Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio, che lo ha riletto e corretto.
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